50个“地王”只有7个开盘 高地价项目开发放缓事出有因

腾讯房产开封站:楼市调控仍在“不松劲、不歇脚”地持续深化,昔日风光无限的地王项目如今境况如何?克而瑞房地产研究中心选取了22个城市在2016年产生的50个典型地王项目为样本,通过统计发现,其中只有7个项目进入了开盘阶段,其余43个项目有的在建,有的达到预售标准却迟迟未开,还有的甚至在拿地一年多后尚未动工。整体来看,这些“地王”开发速度放缓迹象明显。开发商“以时间换空间”的套路,这回还能灵验吗?

只有7个项目进入开盘阶段

14宗地块仍处于未开工状态,主要集中在上海(楼盘)、广州(楼盘)、深圳(楼盘)、苏州(楼盘)、厦门(楼盘)等核心一、二线城市,其中不乏2016年上半年便成交,目前闲置时间已达一年以上的地块。

克而瑞房地产研究中心统计数据显示,2016年全国诞生的单价、总价“地王”绝大多数分布在一、二线热点城市。据记者了解,在正常情况下,房企获得地块后即开始做规划、走报批流程,从拿地到项目入市销售,一般在一年到一年半时间内。然而,克而瑞选取的50个地王项目中目前只有7个进入了开盘阶段。

在其余的43个项目中,有29个项目处于已开工未开售阶段,占比近六成。排除建筑进程尚未达到预售标准的部分地块,有不少项目实际上已经满足预售条件而延迟入市。如去年5月出让的杭政储出(2016)9号地块,由信达和万科组成的联合体以总价123.18亿元摘得,是杭州(楼盘)土地市场上首幅总价超百亿的地块,楼面价2.16万元/平方米,溢价率高达96%。之后不久,万科退出项目开发,融创和滨江集团(002244,股吧)先后作为合作方加入。目前这个命名为“信达中心·杭州壹号院”的项目已有部分楼宇主体结构达到十层以上,达到预售标准,但目前项目预售时间仍然待定。

剩余14宗地块则仍处于未开工的状态,主要集中在上海、广州、深圳、苏州、厦门等核心一、二线城市,其中不乏2016年上半年便成交,目前闲置时间已达一年以上的地块。据了解,其中仅有4宗涉及动迁、安居保障房建设等较为繁杂的手续,相较于“净地”开发周期较长,其余大多数未开工地块主要由于开发商对政策的观望态度所致。

“限价”延迟开发销售进度

因部分地王项目拿地成本过高,“面粉贵于面包”的现象屡见不鲜,在土地楼面价与周边竞品项目成交均价几乎持平的背景下,高端产品入市很难有较高的溢价空间,这或许是开发商延缓工程进度的最重要原因。

不少开发商向记者表示,经过这几年的市场洗牌,现在还有实力在热点城市拿地开发的基本都是排名前50的大型房企,其中绝大多数是上市公司。受资金和业绩等因素的影响,一般情况下,主动囤地的开发商已经不多。更何况,在目前的市场环境下,囤地的政策风险也为大多数开发商所忌惮。

那么,这些开发商放慢开发进度的原因何在?这些地王项目一般都处于房价较高的一、二线城市,恰好是2017年政府“控房价”的重点,有些高价地块所在区域的预售“限价”甚至只能覆盖地王项目的拿地楼面价,当前入市必然亏本。

以苏地2016-WG-46号姑苏区干将东路北、仓街东地块为例,仁恒地产于2016年9月22日以总价20.7亿元将其收入囊中,楼面价38960元/平方米,溢价率高达81%。据记者了解,目前该地块所在区域政府发放的预售许可证最高限价标准大概在4万元/平方米,若此时入市,别说利润空间,连建安成本都覆盖不了。

因部分地王项目拿地成本过高,“面粉贵于面包”的现象屡见不鲜,在土地楼面价与周边竞品项目成交均价几乎持平的背景下,高端产品入市很难有较高的溢价空间,这或许是开发商延缓工程进度的最重要原因。如东莞(楼盘)颐和翡翠花园,虽然目前处于已开工状态,但预计2018年5月才会入市销售,目前区域限价标准为2万元/平方米,远低于房企拿地楼面价25264元/平方米。又如合肥葛洲坝(600068,股吧)中国府项目,拿地楼面价为22103元/平方米,目前周边项目在售均价仅为2.2万元/平方米,几无盈利空间。

此外,融资门槛提升、限购限贷等一系列调控政策的出台,也使得房企资金回笼的速度受到了影响,尤其是部分区域性的中小企业。而地王项目开发无疑需要高成本投入,资金不到位造成工期拖延,也在一定程度上延缓了部分高价地块的开发入市。

已售项目表现平平

由于地王项目基本定位于中高端或豪宅系,客户群面向高端人群,在楼市调控趋紧的背景下,这类客户不是被限购就是被限贷,高端项目的销售情况大受影响。

相比拿地时的意气风发、无限风光,那些硬着头皮开盘入市的地王项目销售现状大多只能用暗淡来形容。根据克而瑞的监测数据,已开盘的7个地王项目基本都依据区域或板块政府限价销售,盈利空间有限。若将成交楼面价的2倍作为项目入市价格基准,仅有4个项目的开盘售价超越了这一基准,实现“保本”销售。

即便如此,多数地王项目入市去化表现依然平平。由于地王项目基本定位于中高端或豪宅系,客户群面向高端人群,在楼市调控趋紧的背景下,这类客户不是被限购就是被限贷,导致高端项目的销售情况大受影响。以杭州首开金茂府为例,其于2017年6月28日开盘,当周定金签约率仅为43%。

“今年以来楼市调控不断升级,"四限"范围和力度持续加大,整体市场下行趋势也较为明显,尤其是政府区域"限价"政策的出台,对房企即将入市的地王项目冲击不小。”易居中国执行总裁丁祖昱表示。

一方面,土地价格仍在上涨;另一方面,受到调控政策影响,从土地到住宅供应的转化却并不乐观,这“一涨一跌”带来的供需矛盾在短期内很难扭转。在丁祖昱看来,“破局”之道在于加大平价土地的供应,可酌量增加远郊区域、非中心区域的低价宅地供应。

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