北京限价房又来了 真的能拉低房价吗?

大画楼市腾讯财经2017-12-11 10:12

腾讯房产开封站:据央视等多家媒体近日报道,北京(楼盘)"限房价竞地价"的商品房已入市,未来北京新房绝大多数是“限价房”。那么,未来这些“限房价”土地转化成商品房供应时,会对目前的商品房住宅定价形成怎样影响?

限价房的时代印记

北京此次迎来的并不能像部分媒体那样称为“首批限价房”。限价房这个概念及相关政策早在2008年就已经有了。当时虽然遭到一些经济学家和房地产开发商的坚决反对,但欢呼者更多。在房价不断飙升以至于中等收入家庭都觉得安居困难的情况下,被定位为“帮助中等收入家庭解决住房困难”的限价房,被无数人寄予了厚望。

说白了,限价房就是在出让土地的时候,政府就已经提前限定了商品房未来的销售价格。房子盖好后,开发商只能以限定的价格出售住房。这看上去相当于给购房者吃了一颗“定心丸”,不必担心房价会飞涨。

限价与限购、限售、限贷并称为楼市“四限”。今年以来,在北京市多轮土地出让中,只要涉及住宅类用地,超过60%都“限房价、竞地价”。所有这些住宅用地,从土地出让伊始就全面规定了未来的销售均价和最高售价。这意味着,未来“限价房”将成为主流。

限价房有着鲜明的时代印记。这个“时代”,指的是房价高烧不止的时代,也是多年来保障型住宅供应体系缺失所导致的房价畸形发展的时代,在一而再再而三的铁腕宏观调控效果不佳的情况下,其实也是政府一种“亡羊补牢”式的举措。

以史为鉴:别让限价房再坐冷板凳

要分析此次限价房能在多大程度上影响房价,可以回过头去看看十年前的限价房政策经历了什么。

2008年以来,限价房在政策执行中缺乏刚性约束,而常常处于“坐冷板凳”的尴尬位置。原因有三点:

一、限价房供给量远远不够

一直以来,限价房的政策没有完全得到认可的根本原因在于数量太少,对当前旺盛的购房需求的影响力实在有限。

限价房就像一个调节器,当房价增长过快的时候,政府应增加限价房供应规模;在房地产市场运行平稳,房价水平与区域内居民收入水平基本适应的情况下,政府应根据实际情况减小限价房供应规模。限价商品房的供给量决定了中等收入家庭解决住房问题的多少,如果限价房的供应量很少,远远达不到刚需市场的需求量,并不会对房地产市场产生很大的影响。

二、限价房房价依旧偏高

限价房房价的高低更是一个关键因素。对于目前绝大多数中等收入者而言,即使购买限价商品房也有些力不从心,因为限价商品房的价格并不便宜,以目前北京、上海(楼盘)等城市房价的涨幅来看,假如三年前这部分人买不起当时的商品房,现在虽然是限价商品房但可能比当时的商品房价格还要贵,如果他们的收入增长没有那么快的话,同样还是买不起。

例如,此次正在挂出公示的丰台区西局地块,未来商品住房销售均价不超过77800元/平方米,且最高销售单价不得超过81690元/平方米。该地块周边的次新盘龙湖西宸原著,其二手房价格也在12万左右。尽管该地块的未来售价或将远低于当前的二手房价格,一套动辄三四百万的房子,对于那些真正靠工资攒首付的工薪层人群来说,仍超出其购买力。

三、限价房限售的公平性问题

虽然限价对于老百姓(603883,股吧)来说是件大好事,现在需要注意的,不仅仅是是这类产品对区域房价的影响,而是这类‘限价房’未来销售的公平性问题。越稀缺的楼盘,越会遇到各种关系户买房,尤其是这些“限价房”,低于周边二手房的价格很可能让投资需求闻风而动,这无疑就影响了销售公平性。如果限价房的资源不能够公开、公平、公正地分配,那么调控房价就是一句空话。限价商品房出现有可能导致所谓“寻租”行为的发生。因此,如何保障符合资质的普通买房人能机会均等地买到这类房子,也是政策该重点关注的。

限价房能否拉住房价高涨的缰绳?

政府希望通过限价房来疏导市场刚性需求,引导购房者合理消费住房,改变开发商预期,以此来驾驭如脱缰马般的房价。不过,限价房真的能够拉住房价高涨的缰绳么?

按照两年左右的建设周期来计算,未来两年,北京商品房市场上,除了共有产权住房和自住型商品房外,上市的绝大多数都将是这类“限房价”的户型。除北京之外,成都、深圳(楼盘)、长沙(楼盘)、武汉(楼盘)等地已在积极实施限价房政策。

如果如前所述,在保证政策公开公平落实,并有大量限价房入市的前提下,可以预见限价房将对整体市场的成交均价形成结构性拉低的效应。另外,此次限价房的出现改变了不少购房者的预期,进一步加重了当前市场的观望气氛。

但是,凡事有利有弊,限价房的出现,相当于告诉购房者:短期内,房价降价的可能性减小了,但从另一面来看,限价房定格了某个城市未来的房价,有政府托市的可能。

综上,限价房,带着深刻的时代烙印,是房地产市场经济中的一种调节,是住房改革进程中的一个插曲,而其功能正接受市场及时间的检验。各方期待的限价房能否产生“鲶鱼效应”,是否承担起了调控房价的大梁作用,还要看不断完善的政策影响力。

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