楼市无须看空 转型早作准备

大画楼市证券时报2017-07-17 11:28

[摘要]房地产走势与经济增长速度之间存在高度的同步性,GDP增速的峰值总是伴随着房价增长率的峰值。

腾讯房产开封站:融创中国收购万达13个文旅项目、76个酒店的消息,已占据报纸头版好几日。万达在此次交易中,约80%的土地储备被出售。笔者也注意到,地产集团去地产化标签的事例近年来屡见不鲜。下半场,楼市到底何去何从?

有研究指出,房地产走势与经济增长速度之间存在高度的同步性,GDP增速的峰值总是伴随着房价增长率的峰值。看看日本所谓“消失的20年”,在1991年日本的地价指数出现拐点后,日本的经济增速明显放缓,原本陡峭的增速曲线开始趋平。在房地产崩盘后,事实上到今天,日本经济也没有提振到之前的辉煌水平。同样,对于美国,也有研究指出,美国房价的涨跌幅与GDP同比增长之间存在显著拟合的线性关系,美国房价的同比涨幅几乎可以预测GDP的同比增速。在房价下跌的时段内,美国GDP增速基本不会超过4%;而当房价增幅保持在5%以上,经济就基本可以保持平稳运行。房价出现每10%的跌幅,就会导致GDP同比增速下降2%。

宏观趋势的改变对于社会每个个体而言,并非休戚相关之事。然而,房地产一旦崩盘,牵一发动全身,打击面将覆盖到社会的各个方面。首先,房地产背后是房贷资金链,房地产的本质更像是金融业。若房市崩盘,各个银行的抵押贷款势必出现大量坏账,将导致银行开始收紧流动性、提高贷款利率。其次,传导至实体经济,融资成本的抬升将导致很多企业无法继续运营,裁员、降薪或接踵而至,可支配收入的减少又会进一步降低对消费的需求,从而伤害实体经济。如此恶性循环,最后发现,房价崩盘能带来可支配收入的上升似乎是个谬论。

可是也不要太绝望,不管身处什么时代,行业的选择都异常重要。楼市下行,除了理所应当避开例如建材、家装这些房地产上下游的产业外,观察一下万达对本次收购的回应,或许也能为行业投资提供一些新思路。万达方面表示,本次是为了在压缩债务的同时,适应“轻房地产资产”的经营模式。所谓轻房地产,就是指以房地产流通服务为主营业务的运营模式,以有限的固定资产获取最大的盈利收入。如今,以价值为驱动的资本战略,似乎已成为当下信息知识时代的新格局。

记者注意到,很多一线城市已经开始出现老龄化趋势,以万达的模式借鉴一下,“养老型地产资产”似乎也是个可选的发展模式。此外,大健康医疗行业也总是无视经济的周期波动,在历史上数次的经济危机中屹立不倒。而伴随着老龄化趋势逐渐明显,与此相关的行业实现快速发展也基本是个定局。

记者想表达的是,不管暴雨天是否会来临,随身带上一把雨伞总是有备无患的。更不要试图把鸡蛋放在同一个篮子里。社会无法承受房市崩盘带来的沉痛打击。目前来看,房地产市场只是进入了一个逐步放缓的过程。当房价回归理性,房产资金逐步脱虚入实,那么,经济结构开始调整,经济社会也才可能实现良性循环。

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