地产并购另一面:被并购对象身陷转型困局

著名定位理论大师特劳特的“二元法则”揭示的真相是,顾客心目中最终能容下的品牌只有两个。虽然中国房地产行业要达到“二元法则”的平衡为时尚早,但市场规律发展的结果是行业集中度的进一步提高。

当房地产行业并购大潮此起彼伏,巨头们在规模扩张路上越走越远,作为并购的另一面,被并购对象的艰难处境,总是容易被市场上的花团锦簇所掩盖。在房地产业调控深化的背景下,被并购对象如何在攻守、收放间开枝散叶,培育新的业务增长点仍是这些被收购股权/项目的公司的第一要义。

转型的阵痛

房地产开发业早已是大象与大象的游戏,中小地产公司消亡在相关公司公告、研究机构公布的数字更迭间如樯橹灰飞烟灭。

中国指数研究院发布的一份报告显示,2016年全年,中国房地产行业境内外完成并购案例197起,涉及金额4014亿元人民币。恒大、融创、阳光城等房企并购动作频频。2016年内,销售额300亿元以上的房企已完成及正在进行中的并购案例已近百起,占全行业并购数量的七成以上。

专家对第一财经表示,并购存在的前提是涉案双方的不同经营策略或境遇。“例如,一些房产公司的现金流出现了困难,会急于转手手下的部分项目或全部公司股权。而另一部分房企认为,直接去招拍挂市场拿地成本过高或者说风险过大,会更倾向于并购。并购还能带来节税等效应,符合房企当前现金流管理的模式。”

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲告诉第一财经,“通过招拍挂拿地的土地成本并不止于公开的地价,土地获取有大量的关系成本在里面。”因此,与公开招拍挂市场相比,收购项目或地产公司的竞争程度相对较小,能获得更高性价比的土地。

进入与退出相对,凶猛并购的背后是被并购方的凋零。稍幸运的公司在剥离地产业务后,转型发展,追寻另一种盈利的可能。

中航地产是剥离房地产业务后转型发展的典型。2016年7月,中航地产股票停牌,谋划把包括都航逸科技公司、成都航逸之夜、赣州中航房地产等多个公司100%股权,以及赣州中航置业79.17%股权,南昌中航国际广场二期项目等资产打包出售给保利地产(600048.SH)。

2016年12月30日,房地产资产包正式完成资产交割,保利地产以现金20.3亿元支付全部交易代价。有赖于此资产出售,中航地产才能在2016年全年报表中扭亏为盈。

除了出售利润低的房地产业务外,中航地产同样加速剥离其他非核心资产,包括转让全资子公司深圳市观澜格兰云天大酒店投资有限公司100%股权和深圳市正章干洗有限公司51%股权。

在房地产业务被收购的同时,公司的主营业务和经营思路也在变化。上市之初,中航地产为多元化经营企业,后按照“以房地产开发为主体,物业管理和酒店经营管理业务为两翼”的战略发展。2011年8 月起,公司剥离酒店经营业务,集中资源发展地产开发业务。2016 年初,公司投资发展航空科技文化业务。如今,中航地产调整为集中资源发展物业资产管理业务。

此前,房地产业务是公司亏损的源头,但出售房地产业务资产包后,中航地产的经营数据并未迅速改善。其2017年第一季度报告指出,公司的营业收入为10.1亿元,去年同期为11.76亿元,同比下跌14.11%。不过幅度有所减少,报告期内净利润为-0.76亿元,同比2016年的-1.57亿元增加51.16%。

第一财经发现,在2016年度股东大会中,关于公司2016年度关联交易事项和2017年日常关联交易预计发生额的两项议案均未获通过。此消息在5月9日通过公告的形式释放,5月10日,中航地产的股价跌停。

安信证券陈天诚指出,中航地产纯物业管理模式未经长期验证,公司业绩短期可能受冲击。黄立冲则对第一财经表示,“公司业务转型,阵痛期不可避免。”

卖地容易买地难

当下经济环境下,比房地产日子舒服的行业已然不多,因此,不少转向项目的中小型地产企业,依然试图在这个行业中寻找安身之地,但是,在众多巨头的夹缝之中,存活的压力十分巨大。

广州一家小型房企的负责人正拿着钱四处找项目。他告诉第一财经,此前因为资金紧张被迫卖项目,现在资金缓过来了,还是想继续找地产项目。他苦恼的是,现在好项目都被大公司拿了,小公司只能找一些有瑕疵的项目来做。

黄立冲表示,“房地产风险已上升至国家级的风险。开发风险、拿地风险越来越高,土地储备获取成本远高于持有成本,赚回来的钱很难买到同样的地块。”

曾成为融创收购对象的莱蒙国际陷入了相似的困境。2016年5月,莱蒙国际宣布,以43.94亿元出售位于上海、南京、深圳等地的7个项目公司的所有股权予融创(后调整为6个,交易金额调整为39亿元)。

但是,项目的出让,让莱蒙国际2016年全年公司新动工建设项目、完成项目、在建项目的建面都在减少,由于原计划推售的项目被融创收购后,2016年全年和2017年一季度的销售额出现不同程度的减少。

若不计已认购未签约的销售额,莱蒙国际2016年全年的销售金额只有40.5亿港元。综合住宅、公寓、车位等多种物业类型,莱蒙国际在2017年的可销售资源为61亿港元。公司指出,会不时考虑通过项目合作或股权转让的模式实现资产变现,同时将会继续在深圳、上海等增长潜力巨大的地区收购新土地或项目。

在国家去杠杆、严防金融业和房地产业风险的背景下,调控已越来越深入。专家预计,随着房企资金面的恶化,并购的现象会有所增加。

同策咨询研究部总监张宏伟对第一财经表示,部分激进拿“地王”的房企可能陷入困局,被动退出楼市,此外,金融机构“降杠杆”也会导致部分房企资金链断裂而被收购或整合。

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